Заявки на «Золотую визу» Греции снизились на 39% в 2026 году на фоне резкого сокращения очередей

В Греции заявки на «золотую визу» рассматриваются быстрее, чем поступают новые, что приводит к значительному сокращению накопившейся за годы очереди. Одновременно спрос со стороны инвесторов всё больше концентрируется на маршруте стоимостью €250 000, предусматривающем переоборудование коммерческой недвижимости в жилую.

По данным Министерства миграции Греции, за первые семь месяцев 2026 года было подано 3 086 заявок на «золотую визу» против 5 028 за аналогичный период 2025 года. Таким образом, количество заявок сократилось на 39%. В течение этого года ежемесячное число заявок оставалось относительно стабильным — от 392 до 497, в среднем около 440. При сохранении такой динамики общее количество заявок в 2026 году, как ожидается, превысит 5 000.

Снижение продолжает более широкую тенденцию сокращения числа заявок. За весь 2025 год в Греции было подано 7 021 заявление — на 25% меньше рекордных 9 372 заявлений, зарегистрированных в 2024 году.

Тем временем власти ежемесячно принимают больше решений, чем получают новых заявок. Количество нерассмотренных дел, в которых на начало 2025 года числилось более 52 000 инвесторов и членов их семей, к концу июля 2026 года сократилось до 29 273.

Меняется и структура нового спроса. В настоящее время большинство заявок, как сообщается, подаются по маршруту стоимостью €250 000 для коммерческой недвижимости, переоборудованной в жилые объекты, а не по стандартным категориям инвестиций в недвижимость. Такой сдвиг ожидался после объявления новых инвестиционных порогов в марте 2024 года.

Очередь по заявкам на «золотую визу» Греции сокращается

В течение многих лет ограниченные административные возможности оставались одной из главных проблем программы. Заявки накапливались быстрее, чем иммиграционные органы успевали их обрабатывать, а сроки ожидания превышали 18 месяцев.

Ситуация изменилась весной 2025 года. С этого момента количество решений, принимаемых ежемесячно, стабильно превышает число новых поступающих заявок.

Изменению ситуации способствовали два фактора. Во-первых, обработка заявок была децентрализована: дела начали распределять между региональными подразделениями, вместо того чтобы сосредотачивать всю нагрузку в одном перегруженном офисе в Афинах. Во-вторых, вступивший в силу в феврале Закон 5275/2026 ввёл автоматическое распределение новых заявок в подразделение с наименьшей очередью.

Снижение количества новых заявок усилило этот эффект. В первые семь месяцев 2026 года их число сократилось на 39%, поэтому в систему поступает меньше новых дел, в то время как уже имеющиеся продолжают рассматриваться.

Сроки рассмотрения заявок сокращаются

Положительная динамика заметна в отношении заявок, поданных в разные периоды. Почти все заявления, поступившие в 2023 году, уже рассмотрены, а по большинству дел, поданных в 2024 году, также приняты решения.

Более новые заявки теперь проходят процедуру значительно быстрее, чем раньше. В некоторых случаях хорошо подготовленные документы могут быть рассмотрены в течение нескольких месяцев, а не нескольких лет, которых заявителям ранее приходилось ждать.

Ежемесячная статистика подтверждает ту же тенденцию: количество принятых решений стабильно превышает число новых заявок.

Закон 5275/2026 также устранил ещё одно последствие длительного рассмотрения заявлений. Пятилетний срок действия ВНЖ теперь начинает отсчитываться с момента выдачи карты ВНЖ, а не с даты подачи заявления. Таким образом, административные задержки больше не сокращают срок проживания, на который инвестор имеет право.

Снижение числа заявок не обязательно означает падение спроса

Сокращение количества заявок на 39% не следует автоматически трактовать как соответствующее снижение международного интереса к Греции.

Эту динамику можно рассматривать как реструктуризацию спроса после повышения инвестиционных порогов. В значительной степени сокращение количества заявок связано именно с увеличением требуемого объёма инвестиций, а не с сопоставимым снижением интереса к Греции.

Ранее значительная часть заявок приходилась на жилую недвижимость в рамках прежнего порога €250 000, особенно в Афинах и Пирее. После повышения стандартного инвестиционного требования в Аттике до €800 000 существенная часть потенциальных инвесторов перестала соответствовать условиям этого сегмента.

Ограничения на краткосрочную аренду имеют значение прежде всего для инвесторов, ориентированных на доходность от сдачи недвижимости, однако, по-видимому, они оказали меньшее влияние, чем повышение минимального инвестиционного порога.

Аналогичным образом можно оценивать и текущие показатели, учитывая при этом необычно большое количество заявок, поданных до вступления новых порогов в силу. Объявление о повышении требований вызвало всплеск спроса: инвесторы стремились успеть воспользоваться более низким инвестиционным порогом.

Таким образом, показатели 2026 года скорее отражают возвращение рынка к более нормальным условиям после ажиотажного спроса, вызванного законодательными изменениями.

Маршрут стоимостью €250 000 набирает популярность

Растущая доля заявок по маршруту стоимостью €250 000 с переоборудованием коммерческой недвижимости в жилую соответствует текущей ситуации на рынке.

Эта категория является наиболее доступным вариантом инвестирования в недвижимость для тех, кто хочет получить ВНЖ в Афинах и других районах с высоким спросом, не вкладывая €800 000.

В отличие от инвестиционных категорий стоимостью €400 000 и €800 000, на маршрут с переоборудованием не распространяется требование о минимальной площади объекта в 120 квадратных метров. Это повлияло и на тип недвижимости, доступной инвесторам.

Рынок всё больше формируется вокруг небольших квартир, многие из которых создаются путём переоборудования бывших офисов, коммерческих помещений и аналогичных объектов в жилую недвижимость. Такие объекты могут хорошо подходить инвесторам, для которых главная цель — получение ВНЖ, но могут оказаться менее удобными для семей, которым необходимо более просторное жильё.

Как правило, инвесторы не приобретают коммерческий объект, чтобы самостоятельно заниматься его переоборудованием. Вместо этого застройщики покупают здания, проводят необходимые работы и предлагают инвесторам уже готовые или близкие к завершению жилые объекты стоимостью от €250 000. Цена покупки уже включает расходы на приобретение, строительство и переоборудование.

Дополнительные расходы в основном связаны с оформлением сделки и подачей заявления. К ним относятся налог на переход права собственности, нотариальные сборы, сборы за регистрацию недвижимости, юридические услуги и государственные сборы за оформление ВНЖ. Налоги и сборы, связанные с «золотой визой», оплачиваются отдельно от стоимости недвижимости.

Текущие показатели по заявкам могут не отражать реальный объём спроса

Существует и временной фактор, из-за которого снижение числа заявок не так однозначно интерпретируется.

Греческое законодательство требует завершить изменение назначения объекта до подачи заявления на «золотую визу». При этом многие проекты по переоборудованию, предлагаемые инвесторам в настоящее время, ещё не завершены.

Инвестор уже мог выбрать объект, подписать договор бронирования или значительно продвинуться в процессе покупки, однако в статистике Министерства миграции такая сделка ещё не будет отражена.

В результате возникает временной разрыв между фактическим инвестиционным спросом и официальной подачей заявлений на «золотую визу». Инвесторам, участвующим в проектах по переоборудованию, которые ещё не завершены, может потребоваться дождаться окончания соответствующих работ, прежде чем их заявления попадут в официальную статистику.

Таким образом, рынок переживает существенную реструктуризацию, а не просто демонстрирует резкое падение спроса. Теперь более важным вопросом может быть способность застройщиков обеспечить достаточное количество завершённых объектов, соответствующих требованиям законодательства и при этом остающихся коммерчески привлекательными в рамках категорий инвестиций, которые готовы рассматривать инвесторы.

Количество действующих ВНЖ по программе продолжает расти

Поскольку власти рассматривают больше заявлений, чем получают новых, количество действующих ВНЖ инвесторов продолжает увеличиваться.

К концу июля 2026 года в Греции насчитывалось 34 278 действующих ВНЖ инвесторов, включая как первичные, так и продлённые ВНЖ основных заявителей. Для сравнения, в июне 2025 года их количество составляло 22 001.

Граждане Китая по-прежнему значительно превосходят другие группы по числу владельцев «золотых виз», составляя немного более половины всех действующих ВНЖ инвесторов.

Предлагаемый вариант с инвестиционным портфелем недвижимости может расширить возможности для инвесторов

Потенциальное появление новой структуры «золотой визы» может дополнительно изменить рынок.

Национальная жилищная стратегия Греции на 2026–2035 годы была одобрена правительством и опубликована в «Правительственном вестнике» 17 августа. Она предусматривает предложение о создании новой категории «золотой визы», в рамках которой инвестор сможет распределить необходимый объём вложений между несколькими объектами недвижимости вместо инвестирования всей суммы в один объект.

Предполагается, что такие объекты должны будут использоваться исключительно для долгосрочной аренды.

Данный механизм пока не является доступным вариантом получения «золотой визы». Он остаётся предложением и требует принятия отдельного подзаконного регулирования. Ключевые параметры, включая минимальный объём инвестиций, количество объектов, которые сможет приобрести инвестор, и требования к договорам аренды, пока не определены.

Поэтому инвесторам пока не следует рассматривать портфельную структуру как уже действующий вариант.

Однако если окончательные условия окажутся достаточно привлекательными, можно ожидать значительного интереса. Для многих инвесторов распределение €800 000 между несколькими небольшими квартирами может оказаться экономически более целесообразным, чем вложение той же суммы в один объект.

Структура с несколькими объектами также может быть привлекательна для инвесторов, заинтересованных в более высокой доходности, диверсификации и более широком выборе недвижимости.

Такая модель одновременно будет способствовать достижению цели правительства по увеличению предложения жилья для долгосрочной аренды — той же цели, которая лежит в основе ограничений Греции на краткосрочную аренду.

Если вы планируете получить ВНЖ/ПМЖ/гражданство, инвестировать в экономику какой-либо страны или приобрести зарубежную недвижимость, мы приглашаем вас на консультацию в нашу компанию. На личной онлайн-встрече мы детально разберем ваши вопросы и составим пошаговый план действий для вас.