Налог на недвижимость в Греции может вырасти до 15%: что ждёт покупателей и инвесторов Golden Visa

Греция готовится к значительному повышению налога на передачу недвижимости для покупателей из стран за пределами Европейского союза. С 1 января 2027 года ставка может вырасти с 3% до 15%, что потенциально увеличит расходы на подходящую под программу недвижимость на десятки тысяч евро и заметно изменит экономику греческой «золотой визы».

О планируемом изменении объявил премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис на 90-й Международной выставке в Салониках. Правительство рассматривает эту меру как часть более широкого ответа на проблемы жилищного рынка. При этом новые правила могут затронуть не только обычных покупателей жилья, но и инвесторов по программе Golden Visa, а также поставить вопрос о допустимости различий в налогообложении исключительно по признаку гражданства.

Налог на передачу недвижимости в Греции могут увеличить в пять раз

Мицотакис заявил, что Греция планирует с 1 января 2027 года повысить налог на передачу недвижимости для граждан третьих стран с 3% до 15%.

Премьер-министр назвал эту меру новым «сдерживающим фактором», одновременно признав, что иностранный спрос со стороны таких стран, как Китай, Турция и Израиль, в определённой степени может быть желателен. Вместе с тем он отметил, что международный спрос в некоторых регионах усложнил для греков приобретение собственного жилья.

Повышение налога входит в пакет мер на €2,2 млрд. Он также предусматривает программу субсидируемой ипотеки на €2 млрд, поэтапное снижение расходов на электроэнергию и отмену ежегодного налога на недвижимость ENFIA в небольших населённых пунктах.

Сейчас налог на передачу недвижимости составляет 3%, а с учётом муниципальной надбавки фактическая ставка достигает 3,09%. Покупатель уплачивает налог до подписания нотариального договора. При расчёте используется большая из двух величин: согласованная цена сделки или установленная государством «объективная стоимость» недвижимости.

Сроки введения новой ставки также имеют политическое значение. Выступление Мицотакиса в субботу стало его последним обращением на Международной выставке в Салониках перед национальными выборами, которые ожидаются весной 2027 года, когда истекает четырёхлетний срок полномочий правительства. Премьер-министр заявил, что пока слишком рано говорить, состоятся ли выборы в марте или мае.

Если изменения будут приняты в заявленном виде, ставка 15% начнёт действовать с 1 января 2027 года.

Как повышение налога может повлиять на греческую Golden Visa

Предлагаемое повышение способно существенно изменить условия получения греческой «золотой визы» через покупку недвижимости, поскольку каждый инвестор по этой программе является гражданином третьей страны.

Если новое законодательство не установит специальное исключение, повышенная ставка будет распространяться и на приобретение недвижимости инвесторами Golden Visa.

Например, при покупке объекта стоимостью €800 000 в Афинах или Салониках, где минимальный размер инвестиций в недвижимость в районах с высоким спросом сейчас составляет €800 000, налог на передачу недвижимости вырастет примерно с €24 000 до €120 000.

Изменения затронут и другие инвестиционные маршруты. При покупке недвижимости за €400 000 в других регионах Греции налог составит около €60 000 вместо €12 000. Для проекта стоимостью €250 000, предусматривающего переоборудование или реставрацию объекта, налог увеличится с €7 500 до €37 500.

Дополнительные сложности могут возникнуть из-за сроков изменения налогового режима. Приостановка НДС в размере 24% на покупку новых объектов недвижимости в Греции сейчас должна завершиться в конце 2026 года, если её действие не будет продлено. Именно эта приостановка стимулировала иностранных покупателей новых объектов пользоваться более низкой ставкой налога на передачу недвижимости в размере 3,09%.

Несколько важных вопросов останутся без ответа до публикации законопроекта. В частности, пока неясно, будут ли новые правила распространяться на граждан третьих стран, которые уже имеют греческий ВНЖ, как будут рассматриваться покупки через греческие или европейские компании и получат ли уже начатые сделки переходный период.

Дело не только в иностранцах: жилищный кризис в Греции имеет и другие причины

Предлагаемое повышение налога ставит и более широкий вопрос: насколько увеличение налоговой нагрузки на иностранных покупателей способно решить проблему нехватки жилья в Греции?

Значительная часть жилого фонда страны не используется в качестве основного жилья. По имеющимся оценкам, около 35% объектов относятся к этой категории, а сотни тысяч домов остаются пустующими, требуют ремонта либо связаны с проблемами наследования и раздробленной собственностью.

При этом объём инвестиций в греческий жилищный сектор оценивается примерно в 60% от среднего показателя по ЕС.

Цены на недвижимость также продолжают расти. Стоимость квартир увеличилась на 8,1% в 2025 году и ещё на 5,7% в годовом выражении в первом квартале 2026 года. При этом расходы на жильё в Греции в 2024 году оставались примерно на 29% ниже среднего уровня по ЕС, тогда как в 2010 году разрыв составлял 8%.

Эти показатели указывают на то, что жилищные проблемы Греции связаны сразу с несколькими структурными факторами, а не только с покупками недвижимости иностранцами.

В самой программе Golden Visa уже были введены меры, направленные на перенаправление инвестиций от обычного жилого фонда. В Аттике, Салониках и других районах с высоким спросом минимальный объём инвестиций в недвижимость был повышен до €800 000.

Под ударом может оказаться и маршрут Golden Visa за €250 000

Оставшийся инвестиционный маршрут стоимостью €250 000 предусматривает переоборудование коммерческой недвижимости под жильё и реставрацию зданий, имеющих статус охраняемых объектов.

Такие проекты отличаются от обычной покупки жилой недвижимости. Если инвестор приобретает неиспользуемое офисное или коммерческое помещение и переоборудует его в квартиры, проект потенциально позволяет создать дополнительное жильё, а не вывести уже существующие жилые объекты с рынка.

Тем не менее при отсутствии специального исключения в окончательном законодательстве на такие приобретения также будет распространяться ставка 15%.

В результате может вырасти стоимость одного из инвестиционных маршрутов, который как раз рассчитан на возвращение неиспользуемых или заброшенных зданий в жилой фонд.

Может ли новый налог вызвать конституционные вопросы

Отдельный правовой вопрос связан с различиями в налогообложении исключительно по признаку гражданства.

При новом режиме два человека потенциально смогут приобрести один и тот же объект по одинаковой цене и в одну и ту же дату, но заплатить налог по ставкам 3% и 15% только потому, что один из них является гражданином ЕС, а другой — гражданином третьей страны.

Такая разница ставит вопросы о равенстве обращения, равенстве налоговой нагрузки и принципе соразмерности.

Статья 4(5) Конституции Греции предусматривает, что общественные повинности должны распределяться в соответствии с экономическими возможностями и без дискриминации.

Значение может иметь и европейское законодательство в области прав человека. Согласно практике Европейского суда по правам человека, различия в обращении, основанные исключительно на гражданстве, требуют «особо веских оснований» для оправдания, хотя государства обладают широкой свободой усмотрения в вопросах экономической политики.

Принцип соразмерности особенно важен, если цель правительства заключается в ограничении спекулятивных покупок недвижимости. Налог, зависящий от гражданства, не обязательно позволяет отличить спекулятивные сделки от обычных покупок.

Однако окончательно оценить правовую позицию пока невозможно. Для этого необходимо дождаться публикации законопроекта, перечня предусмотренных исключений и обоснования, которое правительство приведёт в поддержку новой меры.

Что иностранным покупателям важно учитывать до 2027 года

Предлагаемая ставка 15% пока не стала окончательным законодательным режимом. Её практические последствия будут зависеть от текста принятого закона, а также от возможных исключений и переходных положений.

Среди ключевых вопросов — правила для владельцев действующих греческих ВНЖ, покупки через компании, уже начатые сделки, а также инвестиции Golden Visa, связанные с переоборудованием коммерческих объектов под жильё и реставрацией охраняемых зданий.

На более широком уровне для решения жилищной проблемы Греция может использовать меры, стимулирующие возвращение пустующего жилья на рынок долгосрочной аренды, ускорение процедур ремонта и изменения назначения объектов, механизмы разрешения наследственных споров и увеличение объёмов строительства.

Таким образом, вопрос заключается не только в том, как будет облагаться иностранное инвестирование в греческую недвижимость, но и в том, поможет ли новый подход вернуть значительный объём неиспользуемых объектов на рынок жилья.

Если вы планируете получить ВНЖ/ПМЖ/гражданство, инвестировать в экономику какой-либо страны или приобрести зарубежную недвижимость, я приглашаю вас на индивидуальную консультацию. На личной онлайн-встрече я детально разберу ваши вопросы и составлю пошаговый план действий для вас.