Греция начнёт аннулировать «золотые визы»: какие сделки с недвижимостью могут привести к потере ВНЖ

Инвесторы, получившие «золотую визу» Греции через покупку недвижимости, рискуют лишиться вида на жительство, если сделка предусматривала скрытый возврат части стоимости или объект использовался для запрещённой краткосрочной аренды. Министр миграции и убежища Греции Танос Плеврис заявил о намерении властей пресекать схемы обхода инвестиционных требований программы, даже если формально документы оформлены правильно.

Предупреждение прозвучало 15 октября на конференции по недвижимости Prodexpo 2026 в Афинах. Особое внимание власти намерены уделять двум нарушениям: покупке объектов, фактическая стоимость которых оказывается ниже установленного законом инвестиционного порога, и использованию посредников для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду. Оба нарушения могут привести к аннулированию ВНЖ, однако их правовые основания существенно различаются.

Скрытый возврат денег при покупке недвижимости: что грозит инвесторам

Выступая в Афинской консерватории, Плеврис раскритиковал инвестиционные схемы, при которых иностранный покупатель официально приобретает недвижимость за установленную сумму, но впоследствии получает часть денег обратно на основании отдельного договора.

В качестве примера министр привёл сделку с китайским инвестором, который покупает объект за €250 000, а затем получает гарантированный возврат €100 000 через договор аренды. В документах стоимость приобретения составляет €250 000, однако фактические расходы покупателя снижаются до €150 000.

Плеврис подчеркнул, что правительство не намерено допускать подобные сделки. ВНЖ, полученные на основании покупки недвижимости, которую рекламировали как подходящую для «золотой визы» при фактических затратах менее €250 000 (приблизительно $280 000), будут аннулированы независимо от того, каким способом была уменьшена сумма инвестиций.

Предупреждение также касается схем с параллельной субарендой, позволяющих инвесторам или управляющим компаниям получать доход от краткосрочного размещения гостей в обход ограничений программы.

Министр заявил, что использование таких механизмов создаёт риск потери вида на жительство.

При этом новых законодательных инициатив объявлено не было. Речь идёт об усилении контроля за соблюдением действующих законов и административных предписаний.

Краткосрочная аренда может обернуться потерей ВНЖ и штрафом €50 000

В отличие от скрытого возврата части стоимости недвижимости, запрет на краткосрочную аренду прямо закреплён в греческом законодательстве.

Статья 100 Миграционного кодекса Греции — Закона № 5038/2023 с изменениями, внесёнными Законом № 5100/2024, — запрещает инвесторам сдавать недвижимость, приобретённую по программе «золотой визы», в краткосрочную аренду или субаренду в рамках экономики совместного потребления.

Нарушение этого требования может привести к аннулированию ВНЖ инвестора. Кроме того, законодательство предусматривает отдельный административный штраф в размере €50 000 (приблизительно $56 000) для собственников или владельцев соответствующей недвижимости.

В 2024 году региональные органы, отвечающие за выдачу видов на жительство, получили административные разъяснения, предусматривающие аннулирование или отказ в продлении ВНЖ при выявлении нарушений, а также применение установленных денежных санкций.

Дополнительные уточнения появились в апреле 2026 года, когда генеральный секретарь по вопросам миграционной политики Константина Папакоста подписала Циркуляр № 1/2026.

Документ приводит определение краткосрочной аренды в соответствие с общими нормами греческого законодательства. Под запрет подпадают договоры аренды и субаренды сроком менее 60 дней, если предоставляемые услуги ограничиваются проживанием и постельным бельём.

При этом не имеет значения, размещается ли объект на цифровых платформах бронирования.

Следовательно, отсутствие объявления на популярных сервисах краткосрочной аренды само по себе не означает, что инвестор соблюдает закон.

Например, собственник не может обойти ограничение, заключив долгосрочный договор с посредником, который затем сдаёт квартиру на срок менее 60 дней, предоставляя гостям только жильё и постельное бельё.

Такая схема также подпадает под запрет.

Однако законодательство разграничивает подобные операции и допустимую долгосрочную коммерческую аренду.

Недвижимость разрешается передавать в долгосрочную аренду или субаренду гостиницам и другим туристическим предприятиям, если они предоставляют дополнительные услуги помимо размещения.

Циркуляр также предусматривает важное исключение для ранее осуществлённых инвестиций.

Запрет на краткосрочную аренду, разъяснённый в документе, не распространяется на объекты, приобретённые по правилам, действовавшим до принятия Закона № 5100/2024, а также на инвестиции, завершённые в последующий переходный период.

Почему возврат части стоимости недвижимости сложнее доказать юридически

Если последствия незаконной краткосрочной аренды прямо предусмотрены законом, то ситуация со скрытым уменьшением покупной цены имеет более сложную правовую основу.

Статья 100 требует, чтобы инвестор полностью оплатил установленную минимальную стоимость недвижимости до подачи заявления на «золотую визу».

Допускаются следующие способы оплаты: банковский чек с ограничением порядка его предъявления к оплате, банковский перевод или платёж картой на счёт продавца в платёжном учреждении, работающем в Греции.

Нотариус, оформляющий сделку, обязан удостоверить способ оплаты.

Эти требования определяют порядок внесения и документального подтверждения инвестиций. Однако сама статья не регулирует напрямую случаи, когда часть уплаченных средств возвращается покупателю после подписания договора.

Этот вопрос отдельно рассматривается в Циркуляре № 1/2026.

В пункте 23 разъяснений указаны практики, способные нарушать требования программы к минимальному размеру инвестиций. Информацию о таких случаях предусмотрено передавать налоговым и правоохранительным органам, включая Греческое управление по противодействию отмыванию денег.

Документ охватывает вводящую в заблуждение рекламу условий получения «золотой визы» как на территории Греции, так и в странах происхождения иностранных инвесторов.

Кроме того, внимание уделяется необоснованным или недостаточно документально подтверждённым денежным переводам, совершённым до или после инвестиции, если в результате фактически вложенная сумма оказывается существенно ниже установленного законом минимума.

При подтверждении подобных нарушений циркуляр предусматривает аннулирование ранее выданных ВНЖ в соответствии с действующими правовыми нормами. Такие меры рассматриваются отдельно от специальных санкций, предусмотренных статьёй 100.

Однако здесь сохраняется принципиальное юридическое различие.

Статья 100 прямо предусматривает аннулирование вида на жительство за нарушение запрета на краткосрочную аренду. Аналогичного положения, непосредственно регулирующего скрытый возврат части покупной цены, в ней нет.

Хотя Циркуляр № 1/2026 содержит указания региональным органам относительно таких сделок, конкретная законодательная норма, позволяющая аннулировать ВНЖ именно по причине возврата части стоимости недвижимости, в документе не названа.

Таким образом, предупреждение министра касается двух видов нарушений, правовые основания для применения санкций по которым различаются.

Сколько нужно инвестировать в недвижимость Греции для получения «золотой визы»

Проблема сделок со скрытыми скидками приобрела особую актуальность после повышения минимальных инвестиционных порогов в сентябре 2024 года.

По обновлённым правилам возможность получить «золотую визу» при вложении €250 000 сохранилась только для отдельных категорий недвижимости.

К ним относятся объекты, переведённые из нежилого фонда в жилой, а также охраняемые исторические здания, подлежащие реставрации.

Для остальных подходящих объектов минимальная сумма инвестиций составляет €400 000 (приблизительно $447 000).

Повышенный порог €800 000 (приблизительно $895 000) действует в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3100 человек.

Эти различия необходимо учитывать при оценке соответствия сделки финансовым требованиям программы.

Покупка недвижимости за €250 000 сама по себе не гарантирует права на получение ВНЖ. Объект должен относиться к категории, для которой законом предусмотрен соответствующий инвестиционный порог.

Кроме того, даже формальное соблюдение минимальной стоимости может оказаться недостаточным, если сопутствующие платежи или договорные механизмы фактически уменьшают вложенную сумму.

В примере Плевриса покупатель официально приобретает объект за €250 000, но после возврата €100 000 (приблизительно $112 000) его реальные инвестиции составляют лишь €150 000 (приблизительно $168 000).

Реклама недвижимости дешевле €250 000 привлекла внимание властей

После повышения инвестиционных порогов на рынке стали появляться предложения о покупке греческой недвижимости по ценам значительно ниже минимальной суммы, необходимой для участия в программе.

В социальных сетях и на международных площадках размещались объявления об объектах стоимостью от €180 000 до €230 000 (приблизительно от $201 000 до $257 000), которые рекламировались как подходящие для получения греческого ВНЖ.

Подобные предложения вызвали опасения, что некоторые сделки могут лишь формально соответствовать требованиям программы, тогда как фактические расходы инвесторов оказываются ниже установленного минимума.

К апрелю 2026 года министр уже располагал информацией о компаниях, предположительно участвовавших в таких практиках.

Сообщалось, что отдельные схемы предусматривали договорные механизмы, позволяющие покупателям вернуть часть стоимости после официального завершения сделки.

При этом внимание властей сосредоточено не только на цене, указанной в рекламе. Главный вопрос заключается в том, соответствует ли реальная сумма инвестиций законодательным требованиям с учётом всех связанных финансовых операций.

Такой подход также согласуется с общими требованиями программы, включая надлежащее документальное подтверждение платежей и соблюдение законодательства о противодействии отмыванию денег.

Для инвесторов особенно важно различать сделки, действительно соответствующие условиям «золотой визы», и конструкции, которые лишь создают видимость соблюдения установленного порога.

Риск аннулирования ВНЖ означает, что сомнительные финансовые договорённости могут повлечь миграционные последствия даже после выдачи разрешения на проживание.

Почему Греция ограничивает краткосрочную аренду недвижимости инвесторов

Несмотря на заявления об усилении контроля, Танос Плеврис выступил в защиту самой программы «золотой визы».

По его мнению, инвестиционный ВНЖ остаётся инструментом государственной политики, эффективность которого зависит от целей, поставленных правительством.

Первоначально программа была направлена на привлечение иностранного капитала и поддержку строительной отрасли в период серьёзных экономических трудностей.

Однако жилищные проблемы Греции изменили приоритеты государства.

Теперь власти уделяют больше внимания тому, способствует ли иностранное инвестирование увеличению доступного жилого фонда, а не просто росту количества сделок с недвижимостью.

Плеврис назвал ограничение краткосрочной аренды одним из ключевых элементов такого подхода.

Цель правительства заключается не столько в регулировании состава собственников недвижимости, сколько в обеспечении возможности использовать жильё для долгосрочного проживания.

По действующим правилам инвесторы могут самостоятельно проживать в приобретённых объектах либо сдавать их в разрешённую долгосрочную аренду.

Министр также не согласился с предположением, что полная отмена «золотой визы» автоматически приведёт к увеличению предложения жилья.

Перед государством стоит задача сохранить баланс между привлечением иностранных инвестиций и потребностями местного населения, особенно в районах с высоким спросом на жилую недвижимость.

Переоборудование нежилых помещений становится приоритетом программы

Особую поддержку Плеврис выразил инвестициям в преобразование объектов, ранее не предназначенных для проживания, в полноценное жильё.

Этот вариант остаётся одним из двух направлений программы, для которых предусмотрен минимальный инвестиционный порог €250 000.

Вместо покупки уже существующих квартир иностранные инвесторы могут приобретать нежилые помещения и финансировать их переоборудование в жилую недвижимость.

Такие проекты потенциально способны увеличить количество доступных жилых объектов без прямой конкуренции с местными покупателями за уже существующие квартиры и дома.

Министр дал понять, что именно эта модель в большей степени соответствует нынешним приоритетам правительства.

Предполагается, что инвесторы будут приобретать подходящие помещения, оплачивать необходимые работы, а затем использовать готовые объекты для собственного проживания или сдавать их в долгосрочную аренду.

Второй категорией недвижимости, для которой сохраняется порог €250 000, остаются охраняемые исторические здания, подлежащие реставрации.

Правительство также заинтересовано в создании стимулов для инвестиций за пределами центральной части Афин, где жилищные проблемы стали одной из причин политических споров вокруг программы.

Таким образом, всё большее значение приобретает не только сам факт покупки недвижимости, но и характер инвестиций, а также их потенциальная польза для жилищного рынка.

Оппозиция предлагает полностью отменить «золотую визу» за покупку недвижимости

Заявления министра прозвучали на фоне усиливающихся разногласий относительно дальнейшего существования инвестиционного ВНЖ через недвижимость.

Главная оппозиционная партия Греции ПАСОК внесла в парламент поправку, предусматривающую исключение покупки недвижимости из оснований для получения «золотой визы».

Предложение также предполагает распространение запрета на краткосрочную аренду на действующих участников программы при продлении их видов на жительство.

Если поправка будет принята, изменения затронут инвесторов, которые сейчас пользуются прежними правилами или переходными положениями.

Правящая партия «Новая демократия» выступила против инициативы. Её парламентский представитель Нотис Митаракис отверг предложенные изменения.

Позиция Плевриса отличается от подхода оппозиции.

Вместо полного отказа от инвестиционных ВНЖ за недвижимость министр делает акцент на усилении контроля и перенаправлении капитала в проекты, способствующие увеличению предложения жилья.

Эти разногласия отражают более широкий политический спор о влиянии иностранных инвестиций на рынок недвижимости, доступность жилья и его стоимость для местных жителей.

Более 34 000 действующих ВНЖ: кто инвестирует в греческую недвижимость

Греция продолжает пользоваться значительным спросом среди иностранных инвесторов, заинтересованных в получении вида на жительство.

Крупнейшую группу участников программы «золотой визы» составляют граждане Китая. За ними следуют инвесторы из Турции.

Среди ведущих национальностей также представлены граждане Израиля и Великобритании.

По состоянию на конец июля 2026 года в Греции насчитывалось 34 278 действующих инвестиционных ВНЖ.

Однако опубликованные сведения не позволяют установить, сколько разрешений, если такие случаи вообще были, власти уже аннулировали из-за запрещённой краткосрочной аренды или сделок со скрытым возвратом части стоимости недвижимости.

Отсутствие открытой статистики затрудняет оценку того, насколько активно соответствующие санкции применялись ранее.

Тем не менее заявления министра от 15 октября свидетельствуют о намерении правительства усилить борьбу с обоими видами нарушений.

Для действующих и будущих инвесторов последствия могут быть разными.

Запрет на краткосрочную аренду и субаренду подкреплён прямыми законодательными санкциями, включая аннулирование ВНЖ и административный штраф €50 000.

Сделки со скрытым возвратом части стоимости регулируются административными разъяснениями, предусматривающими проверку нарушений и возможность отмены ранее выданных разрешений. При этом конкретное законодательное основание для аннулирования ВНЖ в таких случаях в циркуляре прямо не указано.

Главный принцип, на котором настаивают греческие власти, заключается в том, что право на «золотую визу» должно основываться на реальном соблюдении инвестиционных требований и правил использования недвижимости, а не только на формально правильно оформленных документах.

Если вы планируете получить ВНЖ/ПМЖ/гражданство, инвестировать в экономику какой-либо страны или приобрести зарубежную недвижимость, я приглашаю вас на индивидуальную консультацию. На личной онлайн-встрече я детально разберу ваши вопросы и составлю пошаговый план действий для вас.