Покупка недвижимости в Греции

Покупка недвижимости в Греции даёт возможность владеть жильём вблизи Средиземного моря в стране Евросоюза — для жизни, отдыха или долгосрочного вложения капитала. Значительную часть подготовки и оформления сделки можно провести через представителя, поэтому для покупки необязательно заранее переезжать в Грецию.

Но в греческой сделке разные задачи распределены между разными специалистами, и ошибка на одном из этапов может остановить оформление уже после того, как объект выбран и стороны договорились о цене. Поэтому чем дальше покупатель от объекта, тем важнее заранее понимать, на кого он может опереться и где заканчивается зона ответственности одного специалиста и начинается работа другого.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ГРЕЦИИ: ГЛАВНОЕ

Ключевые участники сделки купли-продажи недвижимости

Нотариус

Без нотариального акта передать право собственности на недвижимость в Греции нельзя^[1]. Нотариус составляет договор, проверяет документы, необходимые для оформления сделки, разъясняет сторонам юридические последствия и не вправе удостоверять акт, который нарушает закон. Через систему myPROPERTY он также оформляет декларацию налога на передачу недвижимости, однако сам налог платит покупатель^[2].

Но участие нотариуса не заменяет независимую проверку истории титула адвокатом покупателя. Нотариус отвечает за законность нотариальной процедуры и комплект обязательных документов, а не за полный юридический аудит объекта исключительно в интересах одной стороны. Тем более он не устанавливает, соответствует ли реальная планировка квартиры строительным документам: это уже работа инженера.

Адвокат и инженер-строитель

Адвокат покупателя проверяет юридическую сторону будущей покупки: права продавца, историю перехода собственности, зарегистрированные обременения, аресты и споры, а также условия документов, которые предстоит подписать.

С 2014 года участие адвоката в обычной купле-продаже недвижимости не является обязательным по закону^[3].

Инженер закрывает другую часть риска. Он сопоставляет разрешительную и техническую документацию с фактическим состоянием квартиры или дома: площадью, планировкой, пристройками, изменением назначения помещений и другими строительными параметрами.

Технические документы, без которых недвижимость нельзя передать, обеспечивает собственник. Покупатель при этом может пригласить отдельного инженера для независимого аудита объекта до внесения существенной суммы.

КТО И ЗА ЧТО ОТВЕЧАЕТ В СДЕЛКЕ

Наталья Таланова — эксперт и основатель Natlan:

«Нотариус, адвокат и инженер несут разную ответственность. Юридически чистый титул не подтверждает законность перепланировки, а техническая документация не показывает, есть ли риски в истории права собственности».»

Юридическая проверка чистоты объекта (Due Diligence)

Проверка титула собственности и кадастровый аудит

Юридическая проверка должна ответить на два главных вопроса: действительно ли продавец обладает правом, которое собирается передать, и нет ли ограничений, способных помешать покупке.

Для этого адвокат изучает не только последний договор продавца, но и историю объекта. На практике такую проверку часто проводят как минимум за двадцатилетний период. Закон не устанавливает отдельной обязанности «проверять ровно 20 лет», но этот горизонт связан в том числе с чрезвычайной приобретательной давностью: 20-летнее владение при предусмотренных законом условиях может привести к возникновению права собственности^[4].

Сам поиск осложняет переход Греции от старых ипотечных реестров (Υποθηκοφυλακεία) к единому земельному кадастру (Κτηματολόγιο). В современной системе сведения организованы вокруг конкретного объекта и его кадастрового номера. В старых книгах значительная часть поиска строится по именам собственников, поэтому историю давних переходов права иногда приходится восстанавливать одновременно по нескольким источникам.

Адвокат ищет ипотеку, предварительную запись об ипотеке (προσημείωση υποθήκης), аресты, судебные требования и другие зарегистрированные ограничения. Именно этот этап показывает, можно ли безопасно двигаться дальше или сначала продавцу придётся устранять препятствие.

Проверка налоговой чистоты и задолженностей за коммунальные услуги

Для продажи объекта требуется сертификат ENFIA — ежегодного налога на недвижимость. Но он не является универсальным подтверждением того, что у продавца вообще нет налоговых долгов.

При возмездной продаже сертификат подтверждает, что конкретная недвижимость была отражена в декларациях ENFIA за 5 предыдущих лет; после начисления налога за текущий год учитывается и он. Отсутствие долгов по объекту или у владельца он не подтверждает^[5].

Отдельной муниципальной справки об отсутствии долга по TAP (сбору за недвижимость), которую можно встретить в старых описаниях сделки, для передачи недвижимости больше не требуется. Закон 5076/2023 отменил обязанность предоставлять её нотариусу^[6].

При этом бытовые долги не исчезают как вопрос сделки. Состояние расчётов за электричество, воду и общедомовые расходы (κοινόχρηστα) разумно проверить до подписания договора и заранее определить, какие обязательства остаются за продавцом.

Технический аудит инженера

Проверка на наличие незаконных перепланировок

Даже юридически чистый титул не гарантирует, что объект можно сразу продать. Закон 4495/2017 запрещает передачу недвижимости с определёнными самовольными постройками или неурегулированным изменением назначения помещений, а такая передача является абсолютно недействительной. Закон предусматривает исключения — например, для построек, существовавших до 30 ноября 1955 года, и для нарушений, по которым выполнены предусмотренные законом условия урегулирования, включая в соответствующих случаях уплату не менее 30% специального штрафа^[7].

Причём проблема не обязательно выглядит как крупная пристройка. Например, полуоткрытое пространство или балкон могли застеклить и включить в жилую комнату; кухню — перенести; площадь — увеличить относительно разрешённых документов. Для владельца это годами могло быть просто удобной перепланировкой, но перед продажей инженер должен сопоставить фактическое состояние с тем, что официально разрешено.

К нотариальному договору прикладывается техническая документация инженера. Соответствующий сертификат инженера действует два месяца, поэтому при затянувшейся подготовке сделки может потребоваться его обновление.

Если обнаружено нарушение, следующий вопрос — можно ли его урегулировать. Для нарушений категорий 1–4, допущенных до 28 июля 2011 года, срок включения в соответствующую процедуру продлён до 31 марта 2028 года. Но это не означает, что исправить можно любое несоответствие. Сначала инженер определяет его категорию и допустимость урегулирования, и только затем становится понятно, можно ли подготовить объект к сделке^[8].

ПОЧЕМУ ПЛАН КВАРТИРЫ НУЖНО СВЕРЯТЬ С РЕАЛЬНОСТЬЮ

Электронный паспорт здания и сертификат ПEA

Техническая история объекта сводится в электронную идентификационную карту здания (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ΗΤΚ). В ней собраны разрешения, планы и сведения о фактическом состоянии недвижимости.

Система появилась раньше, но применительно именно к продаже недвижимости переходный период закончился 31 марта 2022 года. Поэтому с 1 апреля 2022 года новый режим стал обязательным для соответствующих сделок^[9].

Отдельный документ — сертификат энергетической эффективности (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, ΠΕΑ). Он показывает энергетический класс здания или квартиры от A+ до H. При продаже собственник должен предъявить сертификат покупателю, а показатель энергоэффективности указывается и в коммерческих объявлениях о продаже или аренде.

Если квартиру планируется сдавать новому арендатору, ΠΕΑ также обязателен: собственник предъявляет сертификат арендатору, а номер его протокола вносится в декларацию аренды. Для отдельных категорий объектов закон предусматривает исключения^[10].

Для покупателя это не формальность: энергетический класс не определяет юридическую чистоту объекта, но помогает заранее оценить будущие расходы на эксплуатацию и отопление.

Налоги на покупку недвижимости в Греции

Как рассчитывается налог ΦΜΑ

Основной налог при стандартной покупке — налог на передачу недвижимости (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων, ΦΜΑ). Его базовая ставка составляет 3%. Дополнительно начисляется муниципальный сбор в размере 3% от суммы самого налога, поэтому общая нагрузка составляет 3,09%.

Платит ΦΜΑ покупатель^[11].

Налог рассчитывается не обязательно от цены, указанной сторонами в договоре. В районах, где действует система объективной стоимости (αντικειμενική αξία), государство определяет нормативную оценку объекта. Если договорная цена выше, налоговой базой становится она; если ниже — объективная стоимость.

Поэтому скидка от продавца уменьшает ΦΜΑ только до тех пор, пока цена не опускается ниже применимой государственной оценки^[12].

Декларация обычно оформляется в электронном виде через myPROPERTY: её готовит нотариус, стороны подтверждают данные, а покупатель уплачивает рассчитанную сумму в течение 3 рабочих дней после подачи декларации и до подписания основного нотариального договора^[11].

Для части покупателей (физических лиц из стран вне ЕС и Европейской экономической зоны) правительство объявило существенное повышение базовой ставки — с 3% до 15%. По опубликованным параметрам вместе с муниципальным сбором речь идёт о 15,45%, а применять новый режим планируется с 1 июля 2027 года^[13][14].

Если объявленный режим вступит в силу в нынешнем виде, для квартиры с налоговой базой 300 000 € налог со сбором вырастет с 9 270 до 46 350 €.

Мораторий на НДС на новостройки

Для определённых продаж новых объектов вместо ΦΜΑ может применяться НДС 24%. Но сейчас застройщик может воспользоваться режимом приостановки НДС, и тогда покупатель платит налог на передачу недвижимости.

Поэтому до сделки нужно проверить, применяется ли приостановка к конкретному объекту^[15].

Действующая приостановка предусмотрена до 31 декабря 2026 года. Правительство также объявило о её продлении на 2027–2030 годы^[13].

Полная смета расходов при покупке жилья

Цена объекта — лишь одна часть бюджета: налог, оформление и услуги специалистов считаются по разным правилам, поэтому смету лучше собрать до задатка.

ИЗ ЧЕГО СКЛАДЫВАЕТСЯ БЮДЖЕТ ПОКУПКИ

Налоговые ставки, нотариальный тариф и регистрационные сборы установлены государством; гонорары адвоката, агента и инженера — рыночные ориентиры^[16][17].

Для примера возьмём квартиру за 200 000 €, если её объективная стоимость не выше договорной цены. ΦΜΑ составит 6 180 €. Нотариальный гонорар по первым двум ступеням — 1 520 €: 0,8% от первых 120 000 € и 0,7% от оставшихся 80 000 €.  С фиксированным гонораром 20 € и НДС 24% базовая нотариальная оплата составит 1 909,60 €. Регистрация — примерно 1 023–1 223 € в зависимости от применимого вида записи.

Таким образом, только эти три основные обязательные статьи составят ориентировочно 9,1–9,3 тыс. € сверх цены объекта — без дополнительных нотариальных расходов и услуг адвоката, агента или независимого инженера.

Пошаговый алгоритм сделки купли-продажи

КАК ПРОХОДИТ ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ГРЕЦИИ

Подготовительный этап: доверенность, AFM и банковский комплаенс

Если покупатель не планирует постоянно находиться в Греции, значительную часть процедуры можно передать представителю по нотариальной доверенности (πληρεξούσιο). В документе должны быть прямо перечислены необходимые полномочия — например, получить налоговый номер, взаимодействовать с налоговой, подписывать заявления и, если это предусмотрено, документы сделки.

Оформить доверенность можно в Греции или через греческое консульское учреждение. Консульский отдел Посольства Греции в Москве оформляет доверенности по предварительной записи — при личном присутствии заявителя и с заранее подготовленным текстом на греческом языке. При оформлении у иностранного нотариуса отдельно нужно проверить требования к апостилю, переводу и пригодности текста доверенности для конкретных действий в Греции^[18].

Для сделки понадобится и греческий налоговый номер — ΑΦΜ (AFM). Иностранцу его можно получить через представителя либо воспользоваться дистанционной идентификацией через сервис myAADElive^[19].

Отдельная задача — подготовить движение денег. Цена по нотариальному договору купли-продажи, нотариальному предварительному договору и документам, подтверждающим её оплату, должна проходить банковскими средствами платежа. Наличная оплата, зафиксированная в таких документах, влечёт их недействительность и препятствует регистрации; закон предусматривает и отдельный штраф^[20][21].

Банк одновременно проверяет происхождение средств и соответствие операции требованиям комплаенса. Поэтому документы о доходах, продаже активов, накоплениях и другом источнике капитала лучше подготовить до того, как срок расчёта уже закреплён договорённостью с продавцом.

ДЛЯ ГРАЖДАН РОССИИ

Подписание предварительного соглашения и нотариального акта

После юридической и технической проверки стороны могут зафиксировать объект, цену и условия будущей сделки. Но здесь важно различать простое соглашение о резервировании и настоящий предварительный договор.

Частное соглашение может определить условия задатка, сроки проверки и основания возврата денег. Однако предварительный договор продажи недвижимости (προσύμφωνο), который действительно обязывает стороны заключить основную сделку, должен соблюдать нотариальную форму^[25].

Размер задатка стороны определяют сами, поэтому важнее заранее прописать, что произойдёт с деньгами, если проверка выявит обременение, спор о праве или техническое нарушение. Если сумма оформлена именно как задаток (αρραβώνας) и стороны не договорились об ином режиме, последствия зависят от того, по чьей вине сделка сорвалась: сторона, передавшая задаток, может его потерять, а получившая — вернуть в двойном размере^[26].

После завершения проверок и уплаты налога подписывается основной нотариальный договор (συμβόλαιο). Если одна из сторон не владеет греческим языком, нотариус использует переводчика, который приносит предусмотренную законом присягу^[27].

Но подпись у нотариуса ещё не завершает переход собственности. Для договорного приобретения недвижимости Гражданский кодекс требует нотариального соглашения и его регистрации. Без регистрации договор не создаёт вещного права покупателя^[1][28].

Для подходящих объектов с 2024 года действует цифровое досье передачи недвижимости (Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου). Если нет незавершённой предыдущей регистрации и выполнены остальные условия процедуры, запись может быть завершена в течение одного рабочего дня.

Это срок регистрационного этапа, а не всей покупки недвижимости^[29].

Покупка недвижимости для получения ВНЖ в Греции

Сама по себе квартира или дом не дают иностранцу вида на жительство. Недвижимость становится частью миграционного маршрута только тогда, когда она соответствует требованиям конкретного основания.

В программе Golden Visa объект непосредственно связан с правом на инвестиционный ВНЖ. После реформы действуют три основных ценовых уровня: 800 000 €, 400 000 € и 250 000 €, но применяются они к разным территориям и типам недвижимости.

Стандартный порог 800 000 € действует, в частности, в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек. В остальных регионах стандартный порог составляет 400 000 €. Уровень 250 000 € сохранён не как отдельная дешёвая зона, а для специальных категорий — например, конверсии нежилых помещений в жильё и определённых памятников под реставрацию^[30].

Полные правила зонирования, минимальной площади, одного объекта и специальных категорий мы подробно разобрали в статье «Золотая виза Греции в 2026 году».

Для граждан России новые заявления по инвесторскому основанию Golden Visa приостановлены^[22].

Для ВНЖ финансово независимого лица (FIP) связь с недвижимостью устроена наоборот. Покупать объект определённой стоимости не требуется: основанием служит финансовая обеспеченность заявителя.

Минимальный уровень собственных средств составляет 3 500 € в месяц для основного заявителя, плюс 20% на супруга или супругу и 15% на каждого ребёнка. Собственная квартира может подтвердить наличие жилья и избавить семью от аренды, но финансовый порог FIP из-за этого не уменьшается^[31].

Подробнее о допустимых средствах, проживании и продлении — в статье «ВНЖ Греции для финансово независимых лиц (FIP)». 

Наталья Таланова — эксперт и основатель Natlan:

«Поэтому объект лучше выбирать уже после того, как понятна его роль в долгосрочном маршруте. Квартира может идеально подходить семье для жизни и одновременно не соответствовать требованиям Golden Visa. И наоборот: объект, подобранный исключительно ради миграционного порога, необязательно окажется удобным для реального проживания.»

Часто задаваемые вопросы

Сколько времени в среднем занимает сделка от подбора до получения ключей?

Единого срока нет: он зависит от готовности документов продавца, результатов проверки объекта, банковского комплаенса и того, нужно ли разрешение для приграничной зоны. Быстро проходят только формальные этапы — налог уплачивается в течение трёх рабочих дней после подачи декларации, а регистрация через цифровое досье при соблюдении условий занимает один рабочий день, — поэтому реальный срок лучше оценивать после первичной проверки конкретного объекта.

Обязательно ли присутствовать на сделке лично?

Не на каждом этапе: получение AFM, сбор документов и большую часть оформления можно передать представителю по нотариальной доверенности. Лично может понадобиться участие в банковской идентификации, а при оформлении ВНЖ — сдача биометрии.

Что происходит с задатком, если проверка объекта выявила неустранимые юридические дефекты?

Автоматического возврата всей суммы при любом дефекте нет. Порядок возврата зависит от условий соглашения и обстоятельств срыва сделки. . Если деньги оформлены как задаток (αρραβώνας) и стороны не предусмотрели иной порядок, последствия зависят от того, по чьей вине сделка не состоялась; поэтому основания возврата при выявлении обременений или неустранимых нарушений нужно прописать до перечисления денег^[26].

Какие налоги платит владелец после покупки?

После приобретения недвижимость отражается в декларации E9, на основании которой рассчитывается ежегодный налог ENFIA. Для сделок, оформленных через myPROPERTY, в предусмотренных случаях E9 создаётся автоматически; если автоматическое формирование невозможно, налогоплательщик получает соответствующее уведомление^[32][33].

Если недвижимость сдаётся, возникает отдельный налог на доход от аренды. С 2026 года действует шкала: 15% на доход до 12 000 € в год, 25% — на следующую часть до 24 000 €, 35% — до 36 000 € и 45% — на сумму выше этого уровня^[34].

Налоговое резидентство — другой вопрос. Оно зависит не от самого факта владения квартирой, а от критериев налогового законодательства: срока пребывания, постоянного или основного места жительства и центра жизненных интересов. Если покупка связана с реальным переездом в Грецию, налоговый статус нужно оценивать отдельно^[35].

Недвижимость в Греции может быть просто жильём, инвестиционным активом или частью миграционного маршрута, и от этой цели зависит не только выбор квартиры, но и то, что проверять до сделки, как провести оплату и какие последствия создаст покупка. Поэтому решение лучше начинать не с понравившегося объекта, а с задачи: зачем он нужен, кто покупает, откуда поступают деньги и должен ли объект работать на получение ВНЖ.

На индивидуальной консультации мы разбираем эти элементы вместе и выстраиваем маршрут под вашу ситуацию — от структуры покупки до её связи с ВНЖ, банковскими и налоговыми вопросами. Для записи оставьте заявку, и мы оперативно с вами свяжемся.