Дубай переписывает правила резидентства через недвижимость: порог в 750 тысяч дирхамов больше не действует

Логика резидентской политики Дубая за последние месяцы заметно сместилась. Если раньше двухлетняя виза инвестора (Taskeen — от арабского «размещение, поселение») была доступна только тем, кто купил квартиру минимум за 750 000 дирхамов, то с конца апреля 2026 года эта сумма перестала играть роль для единоличного собственника жилья. Такое решение принял Земельный департамент Дубая (DLD), оно вступило в силу 29 апреля. При этом не было никакого декрета, публикации в правительственной газете или пресс-релиза от Главного управления по вопросам резидентства и делам иностранцев (GDRFA). Обновление вышло на платформе Cube Centre, электронном служебном портале DLD, и его быстро отразили в клиентских рассылках крупных иммиграционных компаний, включая Fragomen и Erickson Immigration Group.

Кому стало проще

Главный смысл реформы — устранить ценовой барьер для среднего и нижнесреднего сегментов покупателей. Прежний порог в 750 000 дирхамов (около 204 000 долларов) действовал с 2009 года и автоматически отсекал владельцев студий и однокомнатных квартир в районах вроде International City, Dubai Sports City, Discovery Gardens, Dubailand и значительной части Jumeirah Village Circle. Теперь резидентом может стать любой единоличный владелец готового зарегистрированного объекта — независимо от суммы сделки.

Послабления коснулись и совместной собственности. Если раньше каждый совладелец жилья должен был самостоятельно «дотягивать» до необходимых 750 000 дирхамов, то сейчас достаточно доли минимум в 400 000 дирхамов (около 109 000 долларов) на каждого. Это нововведение критически важно, например, для супружеских пар, которые покупают жильё пополам.

Различия виз

Важно отделить двухлетнюю визу от других программ. «Золотая виза» на 10 лет по-прежнему требует инвестиций в недвижимость от 2 миллионов дирхамов (около 545 000 долларов). Пятилетняя пенсионная виза — только для лиц от 55 лет — сохраняет минимум в 1 миллион дирхамов. Никаких послаблений для этих категорий не вводили.

Джереми Сэйвори, основатель консалтинговой группы Savory & Partners, в комментарии IMI Daily охарактеризовал двухлетнюю визу так: это не премиум-продукт, а базовый ВНЖ. По мнению Сэйвори, цель реформы, связанной с этой визой, — поддержать спрос в сегменте, наиболее пострадавшем от текущего охлаждения рынка.

Контекст: что происходило с рынком

Слабость нижнего ценового пласта в Дубае во многом связана с региональными событиями начала года. Иранский конфликт и блокада Ормузского пролива нарушили логистику стройматериалов и значительно изменили потребительские настроения в ОАЭ. По бюджетному сегменту это ударило сильнее всего — особенно по объектам, спрос на которые завязан на туризме. Премиум-жильё, виллы и коммерческая недвижимость остались вне реформы — там пороги для получения статуса резидента не менялись. Более того, коммерческий сегмент пошёл против общего тренда: дефицит предложения и рост стоимости стройматериалов толкнули цены вверх.

Что нужно для подачи на визу

Двухлетняя виза доступна владельцам готовой недвижимости с оформленным титулом собственности. Объекты на стадии строительства, зарегистрированные только через систему Oqood (электронная платформа DLD для предварительной регистрации договоров купли-продажи строящегося жилья), под программу не попадают — нужен полноценный документ о праве собственности. Если жильё находится в ипотеке или куплено в рассрочку у застройщика, к заявке прикладываются справка об отсутствии возражений (NOC) от банка или девелопера, а также выписка о произведённых платежах. Помимо этого, обязательны медицинская страховка ОАЭ и справка о несудимости от полиции Дубая. Подача на визу и сопровождение проходят через Cube Centre, типичный срок принятия решения — 10–15 рабочих дней.

Больше, чем одно изменение

Эта реформа — лишь один эпизод более крупной перестройки. В феврале 2026 года федеральный циркуляр ОАЭ отменил требование о первоначальной оплате 1 миллиона дирхамов наличными для соискателей «Золотой визы» и подтвердил, что стоимость строящихся объектов засчитывается по полной — на основании титула или контракта Oqood. Дополнительно DLD и GDRFA подписали меморандум об объединении «золотой», пенсионной и инвесторской резиденций по недвижимости в единый административный поток.

Результат следующий: порог для входа в систему стал ниже, обслуживание — единообразнее, премиальный уровень — гибче. Поможет ли это росту сделок по недвижимости в среднем сегменте — зависит от того, как быстро спадёт напряжение в регионе.

Если вы планируете получить ВНЖ/ПМЖ/гражданство, инвестировать в экономику какой-либо страны или приобрести зарубежную недвижимость, мы приглашаем вас на консультацию в нашу компанию. На личной онлайн-встрече мы детально разберем ваши вопросы и составим пошаговый план действий для вас.