Налоговые последствия владения недвижимостью за рубежом

Большинство покупателей фокусируются исключительно на стоимости приобретения. Однако налоговые последствия, связанные с правом собственности, часто остаются неочевидными на момент закрытия сделки и применяются независимо от того, используется ли недвижимость, сдается в аренду или просто простаивает.

Во многих юрисдикциях сам факт владения жилой недвижимостью уже является налогооблагаемым событием, не зависящим от получения арендного дохода или страны налогового резидентства владельца. Такое владение может привести к ежегодным налоговым начислениям, подвергнуть владельца налогообложению во второй ю jurisdiction, создать обязательства по налогу на прирост капитала при отчуждении объекта и распространить налоговое бремя на наследственную массу.

Эти риски можно разделить на шесть основных категорий, каждая из которых возникает именно из факта владения, а не от использования или сдачи имущества в аренду.

Ежегодное налогообложение незанятой недвижимости

В некоторых странах налог на жилую недвижимость взимается, даже если она не приносит дохода. В Испании нерезиденты подлежат налогообложению по системе renta imputada (вмененный арендный доход), который, как предполагается, возникает исключительно в силу факта владения.

Этот сбор рассчитывается как 1,1% от кадастровой стоимости объекта, если она пересматривалась в течение последних десяти лет, или 2%, если пересмотра не было. Затем нерезиденты уплачивают налог с этой суммы по ставке 19%, если они являются резидентами Европейского Союза или Европейской экономической зоны, и 24% в противном случае.

Для недвижимости с кадастровой стоимостью 100 000 евро, пересмотренной в течение десятилетнего периода, владелец, не являющийся резидентом ЕС, столкнется с ежегодным налоговым обязательством в размере около 264 евро. Хотя эта сумма невелика, данное обязательство часто упускают из виду. Декларирование является обязанностью владельца через форму Modelo 210, при этом налоговая служба не выставляет счетов и не присылает напоминаний. За просрочку подачи декларации начисляются ежемесячные штрафы.

Отдельное разбирательство Европейской комиссии, находящееся на стадии мотивированного заключения с апреля 2026 года, касается более узкого вопроса о возможности резидентов освобождать от налога основное жилье. Однако сам сбор с вмененного дохода по действительно незанятым вторым домам, который применяется и к резидентам, оспариванию не подлежит.

Налогообложение, связанное с владением, также может ужесточиться при изменении статуса самого владельца. Например, Brexit переквалифицировал британских владельцев недвижимости в Испании в нерезидентов ЕС, что привело к изменению ставки налога с 19% с чистого арендного дохода на 24% с валового дохода без права на какие-либо вычеты.

Немецкий арендодатель с валовым доходом 15 000 евро и вычетами в размере 5 000 евро заплатит 1 900 евро налога. Британский арендодатель в идентичной ситуации заплатит 3 600 евро — почти вдвое больше — за тот же объект.

Эти сборы взимаются помимо муниципального налога на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI), который применяется ко всем владельцам независимо от их резидентства или способа использования объекта.

Испания не уникальна в этом отношении. Португалия взимает дополнительный муниципальный налог на недвижимость (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis, AIMI) сверх стандартного налога на имущество, устанавливая ставку 0,7% ежегодно на ту часть стоимости жилых объектов, которая превышает 600 000 евро для физических лиц.

Общий вывод очевиден: потенциальные покупатели должны заранее выяснить, какие сборы юрисдикция взимает с владельца, который не получает дохода и проживает в другом месте, поскольку именно это регулярное обязательство, а не доход от аренды, представляет собой базовую стоимость владения.

Владение как триггер налогового резидентства

Владение недвижимостью также может определять статус налогового резидента и право государства на налогообложение мирового дохода.

Когда две страны претендуют на признание физического лица своим налоговым резидентом согласно своим внутренним правилам, налоговые соглашения обычно разрешают этот конфликт в соответствии с Типовой конвенцией ОЭСР. Первый критерий — наличие постоянного жилища, доступного налогоплательщику. Жилье, постоянно доступное для использования владельцем (будь то в собственности или в аренде), само по себе может установить статус налогового резидента.

Владелец, имеющий постоянное жилище только в одной стране, будет считаться резидентом именно этой страны. Приобретение и содержание квартиры за рубежом, которая остается доступной круглый год, укрепляет претензии второй страны на налогообложение.

Наличие дачи или курортной недвижимости не отменяет автоматически статус основного места жительства в другой стране. Если постоянные жилища имеются в обеих странах, в соответствии с соглашением применяется критерий «центра жизненных интересов» — места, где сосредоточены семейные, экономические и личные связи.

Некоторые юрисдикции обходят правила соглашений и рассматривают наличие доступного жилья как триггер резидентства согласно внутреннему законодательству. Например, Статутный тест резидентства (Statutory Residence Test) в Великобритании может признать лицо резидентом, если его единственное жилье находится в Великобритании и оно проводит там достаточно времени. Испания аналогичным образом выходит за рамки простого подсчета дней, оценивая местонахождение основного центра экономических интересов физического лица.

Риск наиболее остро проявляется в период переезда. Покупка недвижимости до фактического переезда может непреднамеренно создать статус налогового резидента до завершения надлежащего планирования, подвергнув мировой доход налогообложению в новой юрисдикции.

Налоги на богатство и недвижимость

В то время как подоходные налоги применяются к заработку, налоги на богатство применяются к стоимости активов. Ограниченное число стран взимает ежегодные налоги на чистое богатство, которые включают недвижимость, независимо от получаемого дохода.

Среди стран ОЭСР широкие ежегодные налоги на чистое богатство сохраняют Норвегия, Испания, Швейцария и Колумбия. Другие страны, включая Францию, облагают налогом определенные классы активов, среди которых недвижимость встречается чаще всего.

Франция взимает налог на богатство в сфере недвижимости (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) со стоимости недвижимости, превышающей 1,3 млн евро по состоянию на 1 января. Французские резиденты облагаются налогом на всю мировую недвижимость, тогда как нерезиденты платят налог только с недвижимости, расположенной во Франции. Ставки варьируются от 0,5% до 1,5%, при этом ипотечная задолженность подлежит вычету.

В Испании действуют два перекрывающихся налога на богатство. Региональный налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio) применяется к чистым активам свыше 700 000 евро, при этом нерезиденты облагаются налогом только на испанские активы. Национальный налог солидарности с крупных состояний, ставший постоянным в 2022 году, применяется к чистому богатству свыше 3 млн евро.

Мадрид и Андалусия полностью освобождают от уплаты регионального налога на богатство, однако национальный налог солидарности продолжает применяться. Для элитной недвижимости стоимостью 5 млн евро налог солидарности взимается даже в освобожденных регионах, при этом ставки для крупных состояний варьируются от 1,7% до 3,5%.

Налогообложение прироста капитала при продаже

Отчуждение иностранной недвижимости может привести к налогообложению в двух юрисдикциях. Согласно большинству соглашений, страна, где расположена недвижимость, имеет преимущественное право на налогообложение, в то время как страна налогового резидентства владельца может облагать этот доход налогом, предоставляя налоговые кредиты или освобождения для смягчения двойного налогообложения.

Внутренние налоговые льготы в стране резидентства могут не распространяться в полной мере на зарубежные активы. Владелец из США может применить исключение для основного места жительства (до 250 000 долларов для одиноких лиц или 500 000 долларов для супружеских пар) к иностранному дому, отвечающему критериям владения и использования, однако страна нахождения объекта все равно может взимать свой собственный налог.

Местные правила могут быть особенно строгими. Франция облагает доход нерезидентов от продажи по ставке 19% плюс социальные сборы, при этом ставка социального сбора зависит от принадлежности продавца к системе социального страхования. Долгосрочное владение предоставляет льготы после 22 лет для части подоходного налога и после 30 лет для социальных сборов.

Мексика требует удержания налога нотариусом при закрытии сделки — либо 25% от валовой цены продажи, либо 35% от чистой прибыли. Некоторые режимы резидентства освобождают своих резидентов от этого налога, Кипр полностью освобождает от налога доход от продажи иностранной недвижимости, а Андорра делает это после десяти лет владения.

Колебания валютных курсов могут создавать дополнительные налогооблагаемые события. Погашение ипотечного кредита в иностранной валюте может генерировать обычный доход в долларах для владельцев из США даже без роста стоимости недвижимости, при этом соответствующие убытки могут не подлежать вычету.

Правила наследования и правопреемства

После смерти владельца иностранная недвижимость продолжает подпадать под действие налогового и наследственного законодательства страны ее нахождения. Франция, Испания и Италия облагают налогом недвижимость, расположенную на их территории, независимо от места жительства умершего или наследников.

Страны романо-германской правовой семьи усложняют ситуацию правилами об обязательной доле в наследстве, которые резервируют фиксированные части наследственной массы для детей и супругов, потенциально отменяя волю, выраженную в завещании. Во Франции, Италии и Испании дети могут претендовать на обязательные доли, уменьшая долю наследства, причитающуюся пережившему партнеру.

Регламент ЕС о наследовании (Брюссель IV), действующий с 17 августа 2015 года, позволяет физическим лицам выбирать право своей страны гражданства для регулирования вопросов наследования, что потенциально позволяет обойти правила об обязательной доле. Регламент применяется на всей территории ЕС, за исключением Дании и Ирландии, и остается актуальным для граждан Великобритании, владеющих недвижимостью в участвующих государствах.

Однако этот регламент регулирует вопросы наследования, а не налогообложения. Франция продолжает взимать налог на наследство с французской недвижимости независимо от выбранного применимого права. Даже действительный выбор права сталкивается с ограничениями, как это видно из решений французских и немецких судов, защищающих определенные права наследников на основании публичного порядка.

Тщательная координация составления нескольких завещаний имеет решающее значение для предотвращения непреднамеренного аннулирования предыдущих распоряжений.

Обязанности по соблюдению требований и раскрытию информации

Владение иностранной недвижимостью сопряжено с двумя уровнями обязательств по подаче отчетности, каждое из которых влечет за собой значительные штрафы за несоблюдение.

Первый уровень касается отчетности, требуемой юрисдикцией, в которой находится недвижимость. Испанская форма Modelo 210 заполняется самостоятельно, и налоговая служба не присылает автоматических напоминаний, что делает просроченную или пропущенную подачу декларации по вмененному доходу распространенной и дорогостоящей ошибкой.

Второй уровень касается требований о раскрытии информации в стране налогового резидентства владельца. Налоговый резидент Испании, владеющий иностранной недвижимостью на сумму свыше 50 000 евро, обязан сообщить об этом в форме Modelo 720. Италия облагает иностранную недвижимость прямым налогом IVIE по ставке 1,06% ежегодно. Владельцы из США сталкиваются с необходимостью отчетности по форме FBAR и различным формам IRS, если недвижимость удерживается через юридические лица.

Единый стандарт отчетности (Common Reporting Standard, CRS), действующий сегодня более чем в 100 странах, обеспечивает автоматический обмен финансовой информацией, позволяя налоговым органам сопоставлять данные о владении активами и банковскими счетами без прямых запросов.

Сам факт владения является налогооблагаемым событием

Налоговые издержки, связанные с иностранной недвижимостью, выходят далеко за рамки цены покупки. Они создают постоянные обязательства на протяжении всего периода владения и даже после смерти владельца.

В то время как некоторые юрисдикции налагают минимальное бремя, страны континентальной Европы с высокими налогами — именно там, где часто приобретаются вторые дома, — представляют наибольший риск.

Потенциальные покупатели должны заранее оценить все налоговые последствия перед приобретением, включая ежегодные сборы за владение, потенциальные триггеры резидентства, риски налогообложения прироста капитала, правила наследования и требования о раскрытии информации в стране резидентства. Понимание этих элементов заранее предотвратит ситуацию, когда актив, приобретаемый для улучшения качества жизни, превращается в непредвиденное финансовое бремя.

Если вы планируете получить ВНЖ, инвестировать в экономику какой-либо страны, открыть бизнес на территории ЕС или приобрести зарубежную недвижимость, мы приглашаем вас на консультацию в нашу компанию. На личной онлайн-встрече мы детально разберем ваши вопросы и составим пошаговый план действий для вас.