Правила покупки недвижимости иностранцами в 2026 году: где иностранные покупатели могут и не могут приобретать жильё
Правила приобретения недвижимости иностранцами на крупнейших рынках меняются: одни страны ужесточают доступ, другие вновь открывают отдельные возможности. Канада продлила ограничения, Австралия расширила срок действия запрета на покупку существующего жилья, а Южная Корея ввела требования, связанные с проживанием владельца в приобретённой недвижимости. В то же время Новая Зеландия и Саудовская Аравия открыли новые возможности для иностранных покупателей.
При покупке недвижимости за рубежом недостаточно ориентироваться только на то, считается ли рынок открытым или закрытым для иностранцев. Особенно важно понимать два момента: каким именно образом ограничено иностранное владение и в какую сторону меняются действующие правила.
Рынки недвижимости варьируются от юрисдикций с неограниченным правом собственности на землю и здания до стран, где покупка жилья иностранцами фактически запрещена. Между этими крайностями существуют ограничения на долю квартир, которые могут принадлежать иностранцам, территориальные запреты, требования о предварительном согласовании сделки с государством, дополнительные налоги и сборы, а также права собственности, ограниченные определённым сроком.
Ниже рассматриваются основные рынки с учётом действующих возможностей для иностранных покупателей и последних изменений в регулировании. Все приведённые цифры и правила актуальны по состоянию на август 2026 года.
Рынки, где иностранцы в целом обладают теми же правами на недвижимость, что и местные жители
В наиболее открытых юрисдикциях наличие иностранного паспорта практически не влияет на возможность приобрести недвижимость.
В США на федеральном уровне нет запрета на владение жилой недвижимостью иностранцами. Иностранный покупатель может приобрести дом в любом штате и оформить право собственности на своё имя.
При этом существуют налоговые особенности. В соответствии с федеральным законом Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) при продаже недвижимости иностранным владельцем, как правило, удерживается 15% от цены сделки. В некоторых штатах для нерезидентов также предусмотрены налоги на передачу недвижимости.
Великобритания также разрешает иностранным гражданам приобретать жилую недвижимость. Однако в Англии и Северной Ирландии иностранные покупатели уплачивают дополнительную надбавку к гербовому сбору в размере 2% сверх стандартных ставок. Это увеличивает стоимость сделки, но не ограничивает саму возможность покупки.
Аналогичная ситуация складывается в большинстве стран Западной Европы. Португалия, Италия, Франция и Ирландия не устанавливают ограничений на приобретение жилья в зависимости от гражданства, а Греция также позволяет иностранцам покупать недвижимость на тех же условиях.
Последние изменения в этих странах в большей степени затрагивали иммиграционные преимущества, связанные с владением недвижимостью, а не само право собственности. В 2023 году Португалия исключила недвижимость из числа инвестиций, дающих право на получение «золотой визы», а Греция повысила инвестиционный порог для получения ВНЖ инвестора до €800 000 в Афинах, Салониках и наиболее популярных островах.
Таким образом, иностранцы по-прежнему могут покупать жилую недвижимость на этих рынках, однако использовать такую покупку для получения права на проживание стало сложнее или в некоторых случаях уже невозможно.
Широкие возможности для иностранных покупателей сохраняются и в ряде стран за пределами Европы. Япония, как правило, не ограничивает владение иностранцами жилой недвижимостью или землёй, что делает её одной из немногих крупных азиатских юрисдикций, где иностранные и местные покупатели находятся в сопоставимом положении.
Грузия, Панама и Бразилия также позволяют иностранцам приобретать городскую недвижимость на праве полной собственности. В Бразилии ограничения в основном касаются сельскохозяйственных земель и территорий в приграничных районах.
Рынки, где иностранцы могут владеть квартирами, но не землёй
Другая распространённая модель предполагает, что иностранцы могут владеть отдельными жилыми объектами, тогда как земля под ними остаётся недоступной для иностранного владения. В таких юрисдикциях важно учитывать как форму права собственности, так и допустимую долю объектов, принадлежащих иностранцам в конкретном здании.
Характерный пример — Таиланд. Иностранцы могут приобретать квартиры в кондоминиумах в полную собственность и регистрировать титул на своё имя. Однако суммарная доля квартир, принадлежащих иностранцам в одном здании, не может превышать 49% его общей площади.
После исчерпания этой квоты покупателю, как правило, остаются такие варианты, как аренда сроком на 30 лет или использование тайской корпоративной структуры. Иностранцы не могут напрямую владеть землёй, поэтому виллы обычно приобретаются на условиях долгосрочной аренды либо с оформлением права собственности только на здание, но не на земельный участок.
Предлагалось увеличить допустимую долю иностранного владения квартирами до 75%, а максимальный срок аренды — до 99 лет. По состоянию на август 2026 года ни одна из этих инициатив не стала законом.
На Филиппинах действует схожая система. Закон о кондоминиумах (Condominium Act) не позволяет передавать квартиру лицу, которое не является гражданином Филиппин или корпорации, не менее чем на 60% принадлежащей гражданам Филиппин. Иностранные граждане также не могут владеть землёй.
Вьетнам изменил правила владения недвижимостью иностранцами в рамках Закона о жилье 2023 года и Закона о земле 2024 года. Согласно новым правилам, иностранцы могут владеть квартирами на возобновляемый срок до 50 лет.
При этом действуют конкретные количественные ограничения: иностранцы могут владеть не более чем 30% квартир в одном здании и не более чем 250 домами в пределах одного административного округа. Право пользования землёй под объектом иностранному покупателю не передаётся.
Страны, где ограничения зависят от местоположения недвижимости
В некоторых юрисдикциях иностранное владение в целом разрешено, но для отдельных территорий действуют специальные ограничения.
Наглядный пример — Мексика. В большинстве регионов страны, включая Мехико и внутренние территории, иностранцы могут напрямую приобретать недвижимость в полную собственность.
Однако Конституция запрещает прямое иностранное владение недвижимостью в так называемой ограниченной зоне — на территории в пределах 50 километров от побережья или 100 километров от государственной границы. Для приобретения недвижимости на побережье или у границы иностранцы могут использовать fideicomiso — банковский траст, на который оформляется право собственности в интересах иностранного покупателя, — либо мексиканскую компанию.
Турция также разрешает иностранцам приобретать недвижимость на большей части территории страны и предоставляет возможность получить гражданство при инвестициях в недвижимость на сумму $400 000. Однако покупка запрещена в отдельных районах, расположенных рядом с военными и объектами безопасности. Кроме того, для одного иностранного покупателя установлен лимит в 30 гектаров, а доля иностранного владения не может превышать 10% в пределах одного района.
В 2012 году Турция отказалась от прежнего принципа взаимности и перешла к системе, основанной на перечне государств, гражданам которых разрешена покупка недвижимости. Для граждан ряда стран ограничения сохраняются. Поэтому сделка, которую иностранцу разрешено совершить в Стамбуле, может оказаться невозможной для того же покупателя в некоторых других провинциях.
Рынки, где требуется разрешение или действуют повышенные расходы
Некоторые страны формально допускают покупку недвижимости иностранцами, но устанавливают дополнительный барьер — например, необходимость получить государственное разрешение либо заплатить настолько высокий дополнительный сбор, что он сам по себе существенно влияет на сделку.
В Швейцарии действуют одни из наиболее строгих ограничений. Федеральный закон Lex Koller в большинстве случаев запрещает нерезидентам-иностранцам свободно приобретать жилую недвижимость, а количество домов для отдыха, которые ежегодно могут продаваться иностранцам, также ограничено.
В апреле 2026 года Федеральный совет начал публичные консультации по проекту дальнейшего ужесточения этих правил. В целом иностранцы могут приобрести жильё в Швейцарии только после получения статуса резидента страны.
Сингапур использует иной механизм. Иностранцам разрешено покупать квартиры в кондоминиумах, однако при приобретении жилой недвижимости взимается значительная дополнительная пошлина: дополнительный гербовый сбор для покупателя составляет 60%.
Для покупки отдельно стоящего жилого дома требуется государственное разрешение, которое за пределами района Sentosa Cove предоставляется редко. Для целей расчёта пошлины граждане США и некоторых стран, с которыми заключены соответствующие международные соглашения, приравниваются к местным покупателям.
Малайзия устанавливает минимальную стоимость приобретаемой недвижимости. Иностранцы, как правило, должны покупать объекты дороже установленного порога — обычно один миллион ринггитов, хотя конкретная сумма зависит от штата. Большинство сделок также требует согласования на уровне соответствующего штата.
В Южной Корее появилось дополнительное требование, связанное с использованием приобретённой недвижимости. Правила, вступившие в силу 26 августа 2025 года, требуют от иностранных покупателей получать разрешение перед приобретением недвижимости в Сеуле, 23 городах и округах провинции Кёнгидо и семи районах Инчхона.
После получения разрешения покупатель должен переехать в приобретённое жильё в течение четырёх месяцев и сохранять право собственности не менее двух лет. Изначально соответствующий режим должен был действовать до 25 августа 2026 года, однако его срок может быть продлён. Поэтому перед заключением сделки необходимо проверить его актуальный статус.
В Индии доступ к покупке недвижимости в значительной степени зависит от статуса покупателя. Нерезиденты Индии и обладатели карт Overseas Citizen of India могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость.
Иностранный гражданин, не имеющий индийского происхождения, как правило, не может приобрести жильё без разрешения центрального банка страны. Для граждан ряда соседних государств действуют прямые запреты.
Рынки, где покупка жилья иностранцами в основном запрещена
Наиболее закрытыми являются рынки, где иностранцы в целом не могут приобретать жилую недвижимость.
В Канаде запрет на покупку жилой недвижимости иностранными гражданами и компаниями, контролируемыми иностранцами, действует с начала 2023 года. Впоследствии Оттава продлила его до 1 января 2027 года.
Запрет распространяется только на недвижимость, расположенную в пределах census metropolitan area или census agglomeration. Поэтому некоторые небольшие населённые пункты и сельские районы страны под него не подпадают. Предусмотрены также исключения для некоторых студентов, временных работников и лиц, претендующих на статус беженца, а также для зданий, в которых четыре и более жилых единиц.
Австралия пошла по другому пути: в апреле 2025 года страна приостановила возможность покупки иностранцами существующего жилого фонда. Федеральный бюджет, представленный в мае 2026 года, продлил действие этой меры до июня 2029 года — значительно дольше первоначального срока, который истекал в марте 2027 года.
При этом иностранные покупатели по-прежнему могут приобретать недавно построенное жильё при наличии необходимого разрешения. Такой подход соответствует давно действующей политике Австралии, направленной на привлечение иностранного капитала в создание нового жилья, а не на приобретение уже существующих объектов.
Китай также сохраняет жёсткие ограничения для большинства иностранных покупателей. Как правило, иностранный гражданин может приобрести только один жилой объект для собственного проживания и лишь после того, как проживал, работал или учился в стране не менее одного года.
В Индонезии иностранцы не могут получить право полной собственности на землю. Наиболее сильная форма титула — Hak Milik — доступна только гражданам Индонезии. Иностранные покупатели могут использовать право пользования, аренду или индонезийскую корпоративную структуру, однако ни один из этих вариантов не даёт полной собственности на землю.
Новая Зеландия также относилась к этой группе после введения в 2018 году широкого запрета на покупку иностранцами жилой недвижимости. Однако последние изменения показывают, что такие ограничения не обязательно остаются неизменными.
Где доступ иностранцев к недвижимости расширяется
Долгое время общая тенденция заключалась в ужесточении правил для иностранных покупателей. Сейчас это уже не универсальное направление: некоторые государства создают целевые исключения или открывают отдельные категории для иностранных инвесторов.
Введённые Новой Зеландией в 2018 году ограничения уже предусматривали исключения для граждан Австралии и Сингапура, а также покупателей новых квартир. В 2025 году парламент одобрил дополнительные поправки, позволяющие обладателям визы Active Investor Plus приобретать жильё стоимостью NZ$5 млн и выше.
Изменения вступили в силу в марте 2026 года после первоначальной отсрочки. В целом запрет на иностранное владение жилой недвижимостью сохраняется, но для крупных инвесторов создан отдельный механизм приобретения жилья.
Саудовская Аравия также расширила доступ. Новый закон, вступивший в силу в январе 2026 года, позволяет иностранцам приобретать недвижимость в специально определённых зонах. Иностранные резиденты могут владеть одним жилым объектом, при этом для Мекки и Медины действуют дополнительные условия.
Новая система заменила прежний порядок, при котором возможность самостоятельно приобретать недвижимость в основном была ограничена лицами, имеющими премиальный вид на жительство Саудовской Аравии.
Однако направление политики остаётся неоднозначным. Испания по-прежнему разрешает иностранцам приобретать недвижимость, но 3 апреля 2025 года прекратила действие программы «золотых виз».
Кроме того, правительство Испании предложило ввести налог до 100% для покупателей, которые не являются гражданами ЕС и не имеют статуса резидента. Из-за недостаточной поддержки инициатива застопорилась в парламенте и по состоянию на март 2026 года ещё не обсуждалась.
Таким образом, Испания формально остаётся открытой для иностранных покупателей недвижимости, одновременно рассматривая меры, которые могут сделать рынок менее привлекательным для той же категории иностранных покупателей, за которую сейчас конкурируют другие страны.
Почему важен конкретный механизм, а не просто статус рынка
Рынки зарубежной недвижимости не всегда можно корректно разделить всего на две категории — «открытые» и «закрытые». Существенную роль играет конкретный механизм ограничения.
Две страны могут формально считаться одинаково открытыми для иностранцев, но предоставлять совершенно разные права собственности. В одной покупатель получает полное право собственности на землю и здание, а в другой дополнительные налоги и сборы могут существенно увеличить стоимость сделки.
То же относится и к закрытым рынкам. Страна, которая сегодня ограничивает иностранных покупателей, уже может двигаться в сторону либерализации, тогда как соседнее государство в тот же период способно вводить новые ограничения.
Именно механизм определяет, что и где может приобрести иностранный покупатель. Направление изменений показывает, сохранятся ли эти условия к моменту заключения сделки.
Правила для иностранных покупателей могут меняться и после их введения. Например, в 2023 году Канада смягчила отдельные положения своего запрета после того, как органы власти провинций и муниципалитетов, а также представители отрасли выразили обеспокоенность его чрезмерно широким охватом.
Поэтому рынок, закрытый для иностранцев сегодня, впоследствии может вновь открыться — что сейчас демонстрируют Новая Зеландия и Саудовская Аравия.
Перед переводом средств на покупку зарубежной недвижимости стоит письменно подтвердить три момента: предоставляет ли сделка право полной собственности или только аренду либо другое ограниченное право; разрешена ли покупка иностранцами конкретного объекта в выбранной локации; и предусмотрены ли изменения соответствующих правил в будущем.
Если вы планируете получить ВНЖ/ПМЖ/гражданство, инвестировать в экономику какой-либо страны или приобрести зарубежную недвижимость, мы приглашаем вас на консультацию в нашу компанию. На личной онлайн-встрече мы детально разберем ваши вопросы и составим пошаговый план действий для вас.
