Можно ли профинансировать инвестицию для получения «золотой визы»?

Программы «золотых виз» по-разному относятся к использованию заемных средств. Одни прямо допускают финансирование, другие разрешают его только при соблюдении определенных условий, а некоторые полностью его запрещают.

Правила также меняются. В феврале 2026 года ОАЭ разрешили использовать для получения 10-летней «золотой визы» недвижимость, приобретенную с ипотекой или оплачиваемую частями. В то же время страны Карибского бассейна в рамках программ гражданства за инвестиции в 2024 и 2025 годах ужесточили требования к эскроу-счетам и порядку оплаты, что существенно ограничило возможность финансирования сделок.

Это различие имеет принципиальное значение: схема финансирования, допустимая в одной юрисдикции, может сделать заявителя не соответствующим требованиям другой. Поэтому важно не только то, используется ли заемное финансирование, но и каким образом заемные средства поступают в сделку.

Четыре способа профинансировать инвестицию

Заемные средства могут использоваться для квалифицирующей инвестиции по нескольким схемам, и иммиграционные правила не обязательно одинаково относятся к каждой из них.

Наиболее очевидный вариант — ипотека, обеспечением по которой выступает сам квалифицирующий актив: например, недвижимость или инвестиционный пай. Второй вариант — кредит, полученный в банке страны, в которой действует соответствующая программа.

Третий способ — получить заем за рубежом под уже имеющуюся недвижимость или инвестиционный портфель и перевести средства на собственный банковский счет. Четвертый — рассрочка от продавца или застройщика, при которой покупатель оплачивает недвижимость, как правило, строящуюся, поэтапно.

Большинство программ регулируют только один или два из этих вариантов, оставляя остальные без прямого упоминания. Именно это зачастую определяет практический результат: страна может запрещать ипотеку непосредственно на квалифицирующую недвижимость, но допускать средства, которые были ранее получены заявителем в виде банковского кредита за рубежом.

Программы, прямо допускающие финансирование

ОАЭ

ОАЭ относятся к числу наиболее либеральных крупных программ с точки зрения использования заемного финансирования.

Циркуляр от 20 февраля 2026 года отменил требование, согласно которому инвестор в недвижимость должен был предварительно оплатить не менее 50% ее стоимости или AED 1 млн. Теперь ключевым условием является достижение общей стоимости объекта, подтвержденной Департаментом земельных ресурсов Дубая, уровня AED 2 млн, то есть примерно $545 000, независимо от размера ипотеки или стадии оплаты.

Таким образом, инвестор с ипотекой, покрывающей 80% стоимости объекта, может претендовать на визу исходя из полной цены недвижимости. То же относится к покупателю строящегося объекта, который оплатил только 10% стоимости по договору, после регистрации предварительного свидетельства о покупке (Oqood).

При этом сохраняются определенные требования. Для покупки с привлечением заемных средств необходимо получить согласие кредитора на отсутствие возражений, а часть стоимости инвестор по-прежнему должен покрыть собственными средствами. Сделка, полностью профинансированная за счет заемных средств, не подойдет. Более короткая двухлетняя виза инвестора Taskeen остается более строгой: для нее требуется оформленный титул собственности.

США

Американская программа EB-5 также допускает использование заемных средств в качестве инвестиционного капитала — после судебного разбирательства, которое привело к изменению подхода к таким инвестициям.

В деле Zhang v. USCIS, связанном с коллективным иском 2020 года инвесторов, чьи петиции были отклонены из-за использования необеспеченных займов, суд признал, что заемные средства могут считаться денежным капиталом. 22 июля 2021 года соответствующее решение было включено в политику USCIS.

Инвестор должен сохранять личную ответственность по долгу и документально подтвердить заем, предоставленный на рыночных условиях. Основное ограничение касается использования самой EB-5 инвестиции в качестве обеспечения по кредиту.

В рамках EB-5 используются различные схемы финансирования: кредитные линии под залог собственного капитала в недвижимости, кредитование под ценные бумаги, займы под семейную недвижимость за рубежом, семейные займы и финансирование со стороны третьих лиц, позволяющее покрыть разницу между ликвидными активами инвестора и минимальной суммой в $800 000.

С точки зрения иммиграционного комплаенса важнее может оказаться различие между банковским и небанковским кредитором, а не наличие обеспечения как такового. Банковский кредит обычно проще документировать, поскольку инвестору не требуется устанавливать источник средств самого банка. При небанковском займе требуется гораздо более подробная документация: фактически необходимо подтвердить два источника средств — самого инвестора и кредитора.

Особенно проблемными могут стать пробелы в документации. USCIS все чаще сразу отказывает по заявлениям с недостаточным комплектом документов, не направляя предварительный запрос на предоставление дополнительных доказательств. Поэтому, если на момент подачи не хватает документов от кредитора, исправить этот недостаток впоследствии может быть невозможно.

Малайзия

Программа My Second Home (MM2H) отличается достаточно либеральным подходом к финансированию покупки недвижимости.

Местные банки предлагают ипотечные кредиты на обязательную покупку недвижимости с соотношением кредита к стоимости объекта до 85%. Срок кредитования также может составлять несколько десятилетий.

Япония

В рамках Business Manager Visa разрешено использовать заемный капитал для финансирования квалифицирующего бизнеса при условии, что заем является реальным, а происхождение средств кредитора можно подтвердить.

При этом финансовый порог существенно вырос в октябре 2025 года: минимальный размер капитала увеличился с ¥5 млн до ¥30 млн.

Панама

Виза квалифицированного инвестора в Панаме предусматривает более ограниченный вариант финансирования.

Первые $300 000 стоимости квалифицирующей недвижимости должны приходиться на необремененный собственный капитал. Сумма сверх этого порога может финансироваться за счет заемных средств. Например, недвижимость стоимостью $500 000 с ипотекой в размере $200 000 по-прежнему может соответствовать инвестиционному требованию.

Новая Зеландия

Категория Active Investor Plus в целом не допускает заемные средства. Исключение предусмотрено для случаев, когда заем обеспечен собственными активами инвестора, а их продажа была бы нецелесообразной.

Таким образом, инвестор может привлечь заем под существующий инвестиционный портфель вместо его продажи для финансирования квалифицирующей инвестиции.

Где финансирование допускается при определенных условиях

Португалия

Португальские правила сосредоточены прежде всего на источнике и месте получения заемных средств, а не на самом факте использования кредита.

Получение минимальной суммы инвестиции в кредит у португальского банка запрещено. При этом данный запрет прямо не распространяется на финансирование, полученное за рубежом. После перехода программы на инвестиции в фонды от €500 000 структуры, предусматривающие финансирование подписки за счет средств кредитора, не являющегося португальским, по-прежнему возможны.

На практике правила оценивают происхождение денег, а не то, были ли они когда-либо заемными.

Греция

Греция придерживается схожего подхода, хотя в отношении самого квалифицирующего актива действуют более жесткие ограничения.

В зависимости от категории инвестиции требуемая сумма составляет €250 000, €400 000 или €800 000. Сам квалифицирующий объект недвижимости не может находиться в ипотеке, а инвестиционные средства должны поступить с собственного счета заявителя на счет продавца в Греции.

При этом иностранное финансирование может соответствовать этим требованиям. Займы, полученные в банках за пределами Греции, традиционно рассматриваются как допустимый источник, поскольку инвестиция поступает в Грецию в виде средств, находящихся на счете заявителя в регулируемом финансовом учреждении.

Практически важна следующая граница: после того как средства уходят с иностранного счета заявителя и поступают на счет продавца в Греции, сама инвестиционная операция может соответствовать требованиям программы. Однако юрист, сопровождающий сделку, обязан установить, являются ли эти средства собственными накоплениями заявителя или заемными деньгами.

Заявители также все чаще переводят средства напрямую со своих иностранных счетов продавцу, не открывая счет в греческом банке. Ранее местные счета были более востребованы при сделках с проблемной недвижимостью, когда средства требовалось держать в Греции для погашения существующей ипотеки. Такие сделки практически исчезли после того, как застройщики стали осуществлять строительство без банковского финансирования.

Кипр

Кипр придерживается аналогичного подхода в рамках Regulation 6(2), регулирующего постоянное резидентство.

Квалифицирующая инвестиция в размере €300 000 плюс НДС должна осуществляться за счет средств, поступивших из-за рубежа, тогда как заем от кипрского банка не может использоваться для выполнения установленного порога.

При этом специалисты по-прежнему расходятся во мнениях относительно того, какая сумма должна быть фактически оплачена на момент подачи заявления: называются суммы от €200 000 до полной стоимости инвестиции. Сам вопрос о допустимости заемного финансирования, однако, решается до перевода средств.

Турция

Турция относится к этой категории главным образом из-за различия между требованиями к самому активу и источником денежных средств.

Недвижимость стоимостью $400 000 должна быть свободна от ипотеки и других обременений. Оплата в рассрочку не допускается, а при покупке строящегося объекта вся сумма должна быть уплачена заранее в рамках нотариально оформленного договора.

При этом турецкие органы могут не видеть, каким образом заявитель первоначально получил средства, находящиеся на его иностранном счете. Поэтому заем под обеспечение активами за пределами Турции может оставаться основным способом привлечения финансирования.

Египет

В Египте подход другой, можно оплачивать квалифицирующий взнос поэтапно.

В рамках программы гражданства необходимая сумма может быть внесена частями в течение одного года после одобрения заявления. Гражданство предоставляется только после полной оплаты, при этом для инвестиционного маршрута через недвижимость подходят также объекты, находящиеся на стадии строительства.

После предварительного одобрения заявитель получает временный вид на жительство сроком на шесть месяцев для выполнения инвестиционных требований. Инвестицию в недвижимость в размере $300 000 можно оплачивать частями в течение периода продолжительностью до одного года.

Таким образом, государство фактически предоставляет дополнительное время для оплаты, а не запрещает поэтапное финансирование. Окончательное решение о предоставлении гражданства выносится только после полного внесения инвестиции.

Маврикий

Маврикий занимает промежуточную позицию в отношении дорогостоящей недвижимости.

Если стоимость объекта превышает US$750 000, первые US$750 000 должны быть оплачены за счет собственных средств покупателя, переведенных из-за рубежа. Для суммы сверх этого порога можно использовать банковское финансирование на Маврикии.

Дополнительным фактором стало повышение регистрационного сбора для иностранных покупателей: в июле 2026 года он увеличился вдвое, до 10%. Это влияет на экономику сделок с привлечением заемных средств.

Программы с жестким запретом на финансирование

Карибские программы гражданства за инвестиции занимают наиболее жесткую позицию в отношении заемного финансирования.

Согласно Меморандуму о взаимопонимании 2024 года между Сент-Китс и Невис, Доминикой, Гренадой и Антигуа и Барбудой, минимальная сумма в $200 000 должна представлять собой фактически полученные средства. Средства на эскроу-счете должны находиться в соответствующей юрисдикции и быть зачислены до подачи заявления.

Сент-Китс и Невис также ввел уголовную ответственность за продажу квалифицирующей недвижимости по заниженной цене.

Финансирование со стороны застройщика, которое ранее использовалось в некоторых сделках с недвижимостью, теперь может привести к аннулированию результата, а не стать допустимым способом снизить фактическую стоимость инвестиции.

Несколько программ резидентства также устанавливают столь же жесткие ограничения.

Для получения резидентства через инвестиции в недвижимость в Саудовской Аравии объект стоимостью SAR 4 млн, или примерно $1,1 млн, должен быть полностью свободен от ипотеки и иного финансирования.

Программа постоянного резидентства Мальты требует использования собственных средств. Виза инвестора Италии прямо исключает займы и ипотеку, а гонконгская программа Capital Investment Entrant Scheme не позволяет учитывать заемные или кредитно-левереджированные активы в рамках требования об инвестициях в размере HK$30 млн.

Что правила о финансировании означают на практике

Для заявителей, располагающих значительным состоянием, но ограниченной ликвидностью, выбор юрисдикции может напрямую определять возможность использования заемных средств.

Если главным приоритетом является гибкость в финансировании, ОАЭ сейчас выделяются тем, что сама квалифицирующая недвижимость может оставаться обремененной ипотекой с момента покупки. EB-5 и Малайзия являются другими примерами программ, в которых использование заемных средств прямо допускается, а не просто остается за пределами регулирования.

Для тех, кто ориентируется на Европу, квалифицирующая инвестиция, как правило, должна поступить в виде собственных средств заявителя. При этом происхождение этих средств — отдельный вопрос. Надлежащим образом документированный заем под залог дома или инвестиционного портфеля за рубежом может при действующих правилах обеспечить средства, которые в конечном итоге соответствуют требованиям Греции, Кипра и Португалии.

Решающую роль играет документация. Схема финансирования должна обеспечивать четкую и подтверждаемую цепочку происхождения средств — от кредитора к заявителю и далее к квалифицирующей инвестиции.

В Карибском бассейне ситуация принципиально иная. Если программа специально ужесточила правила, чтобы исключить финансирование, использование схемы с финансированием от застройщика может привести не только к отказу в заявлении, но и к более серьезным последствиям, включая лишение уже предоставленного гражданства.

Если вы планируете получить ВНЖ/ПМЖ/гражданство, инвестировать в экономику какой-либо страны или приобрести зарубежную недвижимость, мы приглашаем вас на консультацию в нашу компанию. На личной онлайн-встрече мы детально разберем ваши вопросы и составим пошаговый план действий для вас.