Возвратный лизинг: как купить жилье в Европе с первоначальным взносом

Автор статьи

Более 15 лет помогает клиентам в вопросах релокации, бизнес-иммиграции и инвестиций в недвижимость

Опубликовано: 19 апреля 2022

Время прочтения: ~4 минуты

О квартире в европейской стране мечтают многие, а в итоге отказываются от своих желаний, думая, что это очень дорого. На самом деле можно купить недвижимость в Европе, даже если у вас нет свободных средств или их недостаточное количество. Набирает популярность простая и доступная схема покупки квартиры под названием lease-back, или возвратный лизинг. Механизм известен также как обратная или гарантированная рента. С помощью данной схемы вы станете собственником жилья и даже будете зарабатывать на этом.

Lease-back: достоинства схемы

Lease-back является одним из инструментов инвестирования. В случае с квартирой инвестор получает фиксированный доход от сдачи объекта в долгосрочную аренду управляющей компании, созданной застройщиком. В свою очередь, арендатор находит субарендаторов на короткий срок и несет все расходы по их поиску, поддержанию жилья в достойном состоянии.

Преимущества обратной ренты:

Возрастают шансы на получение кредита: подобные объекты расцениваются банками как наиболее выгодные с точки зрения инвестирования, чем обычная квартира в ипотеку;
Собственник получает фиксированный процент, сумма по которому больше чем на половину покрывает размер ежемесячного платежа по кредиту;
Владелец вправе пользоваться жильем лично.

Квартира в Европе – это престижно, удобно и перспективно. Ряд государств предлагают получение вида на жительство, долгосрочную визу при инвестировании в недвижимость.

Опыт применения обратной ренты в Европе

Схема Lease-back начала использоваться во Франции в 70-х годах XX века. Далее она распространилась по другим странам Европы, стала популярной в США. Обратная рента применяется часто для инвестирования в жилую недвижимость на морских курортах Италии, Испании, Португалии, горнолыжных – Швейцарии, Австрии. Именно здесь пользуется спросом краткосрочная аренда квартир отдыхающими.

Лидером по использованию гарантированной ренты является Франция – страна с развитым горнолыжным и пляжным туризмом. Данный рынок контролируется государством. В стране разработана правительственная программа по продвижению механизма lease-back. Покупатель получает льготы по налогообложению, скидки на услуги нотариуса, страховку недвижимости. Весомый аргумент в пользу покупки жилья по данной схеме – возврат НДС в размере 19,6%. Именно сумма по такой ставке уплачивается при приобретении недвижимости.

Благодаря этому программа обратной ренты пользуется спросом не только среди зарубежных инвесторов, но и самих французов.

Условия гарантированной ренты

Схема обратной ренты применяется при соблюдении определенных условий. Именно поэтому она выгодная для инвесторов. Рассмотрим обязательные положения подробнее.

Какую недвижимость можно купить по схеме lease-back

Механизм lease-back распространяется на недвижимость, ориентированную на туристов. Это могут быть квартира, студия, апартаменты, вилла, расположенные в курортной зоне или рядом с ней: морское побережье, горы. Альтернатива – богатая достопримечательностями, историей, традициями столица страны. Большой поток туристов обеспечит спрос на аренду жилой площади.

Обратная рента чаще всего применяется только на новое жилье. При выборе объекта в старом жилом фонде условия могут оказаться невыгодными для инвестора – возрастают сопутствующие расходы на содержание апартаментов. Если купить по данной схеме квартиру в строящемся доме, то придется подождать его ввода в эксплуатацию.

Цена на жилье

По данному параметру каждый покупатель ориентируется на свою платежеспособность и располагаемые средства. Первоначальный взнос в среднем составляет 15-25%. Недостающую сумму можно оформить в виде кредита. Сопутствующие расходы – это услуги нотариуса, агента, уплата пошлины и пр.

Аренда

Покупатель является полноправным владельцем недвижимости после регистрации сделки в установленном порядке. Тем не менее у него появляется обязательство передать жилье в аренду на определенное количество лет управляющей компании. Именно она будет отвечать за то, чтобы квартира не пустовала и приносила стабильный доход в виде платы за проживание туристами.

Договор с управляющей компанией застройщика подписывается в среднем на 10 лет. По истечении этого времени соглашение можно продлить или начать распоряжаться объектом на свое усмотрение: жить самому, самостоятельно находить арендаторов. На управляющую компанию ложатся не только вопросы поиска арендаторов, но и организации текущего ремонта, оплаты жилищно-коммунальных услуг. Собственник также вправе пользоваться жилищем, но строго регламентированный срок, например, четыре недели в году. Какие это будут недели, стоит прописать заранее. На сроки будет влиять время года, спрос на жилье туристами. Например, квартиры на горнолыжных курортах востребованы в зимние каникулы. Нецелесообразно в это время хозяевам занимать свое жилище.

Доход при обратной ренте

При схеме lease-back инвестор получает ежемесячный доход в виде определенного процента от аренды. Он прописан в договоре и составляет порядка 4-6% от стоимости квартиры.Индексация производится ежегодно на процент инфляции – в среднем 2,5%. На сумму дохода не влияет, сколько дней на самом деле в апартаментах жили арендаторы. При получении кредита на покупку недвижимости по ставке от 3,5 до 4% годовых (средняя ставка в странах Европы) инвестор покроет за счет прибыли по схеме lease-back более 50% займа.